LDG资讯︱新型城镇化背景下的“农业休闲综合体”开发思路

农业休闲综合体的基本概念

农业休闲综合体是在“休闲农业”和“旅游综合体”的概念基础上形成的，是新型城镇化发展进程中，都市周边乡村城镇化发展的一种新模式。

在架构上，“农业休闲综合体”在“旅游综合体”构架下，基于一定的农业资源与土地基础，将农业和休闲游憩相结合，以农业为切入点，以景观打造为基础，引入泛旅游产业，形成以旅游休闲为导向的土地综合开发。

在功能上，“农业休闲综合体”在农业的基础上延伸产业链条，增加服务功能，以农业为依托，集合观光、休闲、娱乐、创意、研发、地产、会展、博览等三种以上的相关功能为一体，在进行农业生产以及产业经营的同时，展现农业文化和农村生活，从而形成一个多功能、复合型、创新性的产业综合体。这种休闲农业模式既可以是一个农业园、一个农业区域、也可以是一个主题产业或者一个卖场，只要具备农业链条中的一个环节，就都有可能通过合理的规划将其发展成农业综合体。

农业休闲综合体发展助推新型城镇化

农业休闲综合体以农业为主导，融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐、物流等三个以上相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性的产业结合体。它是 “大农业”的复合结构形态，是资源整合的“驱动器”， 产业价值的“放大器”，城乡共生的“交响曲”，是区域发展的“发动机”。它能有效提高产业集成度、产业集聚度、产业融合度和产业关联度，改变传统产业结构，转变产业发展和运作模式，增强产业间互动与支持效应，降低产品和服务成本，创造收益递增机会，催生出新型业态，提高产业附加值，扩大产业价值，形成产业复合的“倍增效应”。 它是一条破解“三农”困局之路，也是一条中国经济未来发展之路。

农业休闲综合体的动力机制

“农业休闲综合体”是产业模式升级（由单一的农业生产到泛休闲农业产业化）、产品模式升级（从单一农产品到综合休闲度假产品）、土地开发模式升级（从传统住宅地产到休闲综合地产）”三大升级共同作用的结果。

其综合特征包括以下三个方面：

（一）以一定的田园景观环境与农业生产生活为基础

农业休闲综合体是在结合农林牧渔生产与经营活动及农村文化与农家生活的基础上,充分利用田园景观、自然生态及环境资源, 将生态农业与旅游综合体进行美妙组合的创新型综合体,具有引领区域资源共生、聚合增值之特质。它以休闲观光为营销点，试图全资源旅游化，并以着力聚集、发展其他服务业之平。其核心是农业生产和生活资源休闲观光化。

（二）以观光休闲功能为核心

农业休闲综合体是顺应城乡居民消费新趋势而发展起来的，与传统农业最大的不同是其具有的服务业功能，且依托城市、服务城市、受益于城市，强调城乡经济有机融合、人与自然和谐发展，这促使农业由第一产业向第三产业延伸。作为农业休闲综合体，观光休闲功能必须是核心，基于泛休闲农业产业综合发展的构架下，融合观光、游乐、休闲、科普、会议、度假、居住等多种功能。当然，在实际开发中的功能综合配置，不是多种功能的简单的大糅合，而是要根据具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能。

（三）以综合开发为主要手段

其一，是资源的综合开发。在结合农林牧渔生产与经营活动及农村文化与农家生活的基础上,充分利用田园景观、自然生态及环境资源, 同时将生态农业与休闲旅游进行合理组合，是农业休闲综合体打造的本质所在。

其二，是产业的综合发展。农业休闲综合体，由单一的农业生产到泛休闲农业产业化的转变，实际上是包括旅游、休闲度假、地产、会展等在内的泛休闲农业产业的综合发展架构。

其三，是功能的综合配置。农业休闲综合体，区别于传统观光农业的特色之一，就是聚集了多种旅游功能，既要突出某项功能，又能够一站式满足游客全方位的旅游体验需求。

其四，是配套的综合建设。农业休闲综合体，除了产业、功能外，还需要市政设施、基础配套、服务管理机构等方面的综合建设。

其五，是目标的综合打造。一个成功的农业休闲综合体，实际上完全有可能发展成为“城市特色功能区、新型城镇化的典范、农业休闲示范区”，这是一个综合目标的构架。

其六，是效益的综合体现。以农业为切入点，以景观提升为基础，引入休闲旅游功能形成土地综合开发，是对农业产业化的提升、农产品品牌提升、土地价值的提升、区域经济效益的提升。

以“农业庄园”为主要开发模式

“农业庄园”作为一种农业产业化发展新模式，能够将规模经营的理论引入农业生产经营，通过对资金、土地、劳动力及设备各生产要素的优化组合，加快推进农业的集约化，进而实现农业现代化。

其典型的形式是:土地开发商通过购买土地所有权或租赁一定面积的土地,把土地相应地划分为若干等份,通过出售土地权益证或股份受益凭证向社会招商融资,并实行统一规划、统一经营、统一管理。

（一）产权模式

“农业庄园”以农村土地使用权为产权基础，但不是简单地将土地使用权转让和组合，而是将农村土地使用权在营运过程中的权益进行有效地组合。“农业庄园”产权组合的实质，是在对私有财产、社团产权和法人产权边际效应重新界定的基础上，将产权制度中一系列权能分解成为营运权能，将营运权能按价值转换原则进行组合，即将土地使用权中的占有、使用、收益、处分权进行分离，将财产权益营运中的经营、管理，将产品的生产、消费进行综合性的、多样化的组合，使之成为全新的产权制度，合理地解决了营运产权中的投资者（农村土地使用权的承包经营者)、营运组织（庄园开发商)的权责边界。

1、深化农村经营体制改革

现代农业庄园打破了过去分散经营的小农格局，推动了土地所有权、承包权、使用权“三权分离”，是农业产权制度、融资方式、农业功能、技术引进和推广、管理方式、产业组织方式的创新，对深化农村经营体制改革，激发农村经济全面发展的内在潜能具有重要作用。

2、提高农村土地的利用效率

现代农业庄园以市场配置土地资源，通过承包、租赁、购买、股份合作等形式，对农村的耕地、林地、园地、草地、水域等土地资源进行流转，实行适度规模经营，提高了土地利用效率。

3、促进农业产业的规模化发展

现代农业庄园对土地、资金、劳动力、技术及设备等生产要素优化组合，使过去“劳动力+土地”的一家一户分散经营模式，转变成“劳动力+土地+资本+技术+管理+规模”的现代农业发展模式，带动农业向专业化、集约化、规模化、标准化、品牌化发展。

4、提高农业产业的综合效益

现代农业庄园以生产产品和组织产品加工为目的，大投入、高产出，讲求规模效应，注重综合开发，种养加工一起上，产供销一条龙，农林牧副渔齐发展，有利于挖掘产业要素潜力，改善农业基础条件，优化农业产业结构，提高农业综合效益。

5、增强农业抵御市场风险的能力

现代农业庄园以市场为导向，培育农业合作经济组织，建立紧密的利益联结机制，使生产、加工、流通、投资、经营管理、科研融为一体，使农业生产与市场紧密联接，增强了农业抵御市场风险的能力。

6、增强农业产业发展的融资能力

现代农业庄园以资本为纽带，将土地、劳动力、资金、管理、技术等生产要素以资本形式进入农村，积极引导社会资本盘活农村闲置资源，实现了资源与资本的有效对接。

7、加快推进城乡一体化进程

现代农业庄园合理配置生产要素，集生产、加工、经营、旅游观光、农事体验、休闲娱乐、运动、住宿、餐饮、购物等功能为一体，延伸了农业产业链，使现代农业与现代服务业、旅游业相结合，促进了一、二、三产业的高度融合，有利于形成以工补农、以城带乡、城乡互动的发展格局。

（二）开发模式

“农业庄园”就其类型而言,主要有以下4种:

1、农业观光采摘庄园

主要以观赏采摘类的农业休闲形式为主，常见的形式有：1）采果园。包括荔枝、柑桔、杨桃、葡萄、橄榄等果实以及蔬菜、茶、花卉的采摘，属产地采果业型农业观光。这是新型农业经营形态，主要利用农业生产的场地、产品、设备、作业及成果作为观光对象，获取收益；2）挖掘园。以种植蕃薯为主，兼及马铃薯、芋头、萝卜、胡萝卜、花生及竹笋等，农庄在收获期间供学生和市民挖掘，让其接近自然、亲近泥土；3）观光花园。这类庄园培植花卉、树木，创造优雅环境，使之成为生产和观赏结合的花卉园。目前，随着人民生活水平的提高，花卉市场发展潜力很大，除鲜花、盆景外，对阴生观赏植物需求量很大，攀援植物行情也很好。一些农庄利用这一形势积极发展花卉生产，已取得初步成绩。观花类、观叶类和观叶赏果类植物的栽培以及盆景生产都有发展；4）药材园。这类农庄利用本地山区野生药材资源繁多的优势，栽培许多名贵药材和普通药材,并建立一些贵重或市场紧缺而需要量大的药材如甘木通、肉桂等的生产基地,进行批量生产。

2、农业产业化庄园

以市场为导向，以经济效益为中心，以主导产业、产品为重点，优化组合各种生产要素，实行区域化布局、专业化生产、规模化建设、系列化加工、社会化服务、企业化管理，形成种养加、产供销、贸工农、农工商、农科教一体化经营体系。

3、农业文化娱乐庄园

以乡村游乐体验、回味农耕文明为主题，将近郊农业文化、休闲娱乐功能相结合，集美食、娱乐、购物于一体。主要形式有：1）以家庭为单位，闲暇时光居住在此，从事一些种花、种菜、修剪果树、采摘水果、蔬菜等乡间劳作，以此体验亲近自然的乐趣；2）饲养珍品动物，如羊驼、长颈鹿、藏獒等，让人们在与这些动物的零距离接触和交流中，切身感受不同于家养宠物的体验，相对于乡间劳作其面对的市场又高一层次。（3）以生态餐饮的形式，即生态有机食品原料都是庄园自己生产的新鲜无公害有机农产品，顾客可以自己动手采摘，现摘现做现吃，吃得透明，吃得放心。

4、农业养生度假庄园

是一个集养生、度假、娱乐、体验、休闲为一体的度假区域。在以养生为主题的前提下，不仅包括了养生生态环境，还包括亲力亲为的体验项目。依托项目地的良好生态环境，设立休闲会所，提供康体休闲活动，如健身场馆、SPA疗养、海浴、盐浴以及其他康体项目；采用有机种植果蔬，亲自采摘，制作罐头等方式，来丰富整个养生农庄的游程。此外，从配套产品到建筑类型，从销售方式再到服务模式，每个环节都体现出自身的特色。

农业休闲综合体体系构建

在新型城镇化构架下，农业休闲综合体实际上是由五个部分构成：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、社区配套网。

（一）景观吸引核

景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在，是农业休闲综合体打造的关键。农业休闲综合体通常位于地形丰富多变、景观资质良好的地段，往往依托观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，水际风光区等等。可以使游人身临其境的感受田园风光和自然美景，使游人放松身心、体会农业魅力。

（二）休闲聚集区

休闲聚集区，是为满足由核心吸引物带来客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是各种休闲业态的聚集（Mall构架的游憩方式）。主要包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。

（三）农业生产区

生产区通常选在土壤、气候条件良好，有灌溉和排水设施的土地上，主要的基础生产项目为：农作物生产、果树、蔬菜、花卉园艺生产、畜牧业、森林经营、渔业生产等。生产区主要让游人认识农业生产的全过程，让游人在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣。

同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。通过浓缩的典型科技农业和农业传统知识的推广，向游人展示农业独具魅力的一面，增强游人的农业意识，加深对农业的了解。

（四）居住发展带

居住发展带，是农业休闲综合体迈向城镇化结构的重要支撑。旅游各要素的延伸带动农业产业与休闲产业发展，形成以农业为基础，休闲为支撑的泛休闲农业产业，通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住、外来休闲居住（二居所）、外来度假居住（三居所）等五类人口相对集中居住，从而形成了依托休闲农业产业的城镇人口以及为此建设的居住社区，构建了城镇化的核心基础。

（五）社区配套网

社区配套网，是农业休闲综合体必须具备的城镇化支撑功能。服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套。而与此结合，服务与居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务。由此，形成了产城一体化的公共配套网络。

综合产业价值链演化

农业休闲综合体产业链的扩展与构建是农业核心竞争力的物质基础。其重点内容是综合体内的生产与加工业转型升级，服务业丰富发展，在农业生产、农产品加工、服务业紧密融合的基础上再派生新产业。因此，综合体产业链扩展既要高度重视三次产业链的高端性，又要强调经济效益、社会效益、生态效益与资源效益的全面性。

（一） 综合产业体系构建

农业休闲综合体的主题定位与功能开发对产业链扩展也有特定的要求与限定。在产业规模、技术水平、公共服务平台、科研力量和品牌积累等方面具有一定比较优势的基础上，借鉴国际产业集群演化与整合趋势，对照农业价值链演化规律，依据产业补链、伸链、优链的需要，形成综合产业链。可以形成包括核心产业、支持产业、配套产业、衍生产业四个层次的产业群：核心产业是指以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动；支持产业是指直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业；配套产业则是为创意农业提供良好的环境和氛围的企业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训等等；衍生产业是以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他企业群。各产业之间相互带动、推动关系，具体产业引擎模式结构如下图所示。

（二） 产业延伸与互动模式设计

将各产业进行融合、渗透，拓展农业休闲综合体的产业链，形成以市场为导向，以农村的生产、生活、生态为资源，将农产品与文化、休闲度假、艺术创意相结合，以提升现代农业的价值与产值，创造出优质农产品，拓展农村消费市场和旅游市场。休闲农业具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，是现代农业发展的重点，是现代农业发展演变的新趋势。通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链。在休闲农业产业体系中，一二三产业互融互动，传统产业和现代产业有效嫁接，文化与科技紧密融合，传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥着引领新型消费潮流的多种功能，开辟了新市场，拓展了新的价值空间，产业价值的乘数效应十分显著。

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